恒盛·欧洲公馆1业主：瑕疵百出为何房我还得收

　　四方验收流于形式

　　“四方中，设计单位、建筑单位、监理单位都是受雇于开发商的，就是说开发商自己开发的房子，自己组织人验收。”

　　“按说通过竣工验收，就代表着房屋质量合格，达到交付条件。可我们小区这么多质量问题如何解释？”业主金先生对房屋竣工验收提出质疑。

　　李洪云是北京市京华律师事务所多年从事房屋质量纠纷案的律师。她告诉记者，房子通过竣工验收，还真不能与房屋质量合格画等号，这与我们国家房屋质量的验收制度有关。

　　我国目前执行的是房屋竣工验收备案制。什么是验收备案制呢？简单地说，就是房屋在验收时，由政府行业质量监督部门监督，开发商、设计、施工和监理4家单位共同对房屋质量进行验收，即通常所说的四方验收，验收合格后，准备齐全建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等材料，到政府部门备案，备案后即可向业主交房。

　　“这个验收流程表面看起来没什么问题，但在实际操作中还是有很大漏洞的。比如说四方验收，字面上看，是有4个主体对房屋质量进行把关，可这四方中，设计单位、建筑单位、监理单位都是受雇于开发商的，由开发商支付他们费用，那么，在验收过程中，就很容易被开发商主导，而这个房子又是由开发商开发的。什么逻辑呢？就是说开发商自己开发的房子，自己组织人验收。虽然2006年以后，北京的房屋验收执行了‘一户一验’制度，但质量问题还是没有被堵住。”李洪云律师说。

　　“当然，这个过程是受政府质量监督部门监督的，验完后，还要接受政府质量监督部门的抽查，但既然是抽查，就有没抽查到的。如果没抽查到，质量如何保障？所以，开发商即使说房子质量合格，也难免有问题，业主的质疑不是没道理。”李洪云律师补充说。

　　记者联系了恒盛·欧洲公馆的监理方，他承认，与开发商是合同上的雇佣关系。另外，一位区县质量监督部门的负责人也说，房屋质量的责任主体是开发商，政府主要负责质量监督和抽查验收。因为对于一个只有二三十人编制的监管部门来说，监督几百万、甚至上千万平方米的在施面积，验收时，做到100%查验是不可能完成的事儿，只能做到对部分房屋进行随机抽查。不过，这位负责人强调，不管是谁验收，也不管是全查还是抽查，影响主体结构安全的问题是绝对不能有的，这也是他们监督和查验的重点，“一旦房屋安全出现问题，谁也脱不了干系，任何人都不敢在这上面有想法。”

　　独立第三方验收？

　　“质量上监管很严，而且不受甲方影响，这是国内监理公司做不到的。”

　　房屋是一个工序复杂、手工作业较多、标准化程度不高的产品，本身就容易出现质量问题。再加上验收制度造成的“隐患”，收房时，业主与开发商发生质量纠纷自然就很难免了。

　　不管是什么原因，目前，业主与开发商的质量纠纷仍频频发生着，这给业主和开发商都带来很大困扰，特别是业主。对此，恒盛·欧洲公馆业主金先生说：“从入住到现在，都4个月了，我们一直在想办法解决这事，到现在还没有解决。找一个开发商和业主都认可的第三方验收一下，这样，结果一目了然。不过，我认为这事应该在业主入住之前做。如果当初房屋验收的时候，有独立第三方介入，质量把关的效果肯定会好得多，业主和开发商的质量纠纷也会少得多。一些发达国家的房屋验收，都是由第三方来做的。”

　　郭先生是本市一家监理公司的项目监理，曾经监理过10多个房地产项目。他坦陈，每个项目或多或少都有一些质量问题，没有一个100%没问题的。

　　他也很赞同金先生的观点：只有独立的、与开发商没有任何利益关系的第三方介入，才能保证质量验收的客观、公正。但目前，在我国强制性引入房屋验收第三方还很困难。因为《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》明确规定了各方的责权，强制性引入第三方找不到法律依据，目前能做的，只能是加强政府的监管力度，或通过市场化方式解决第三方的介入问题。

　　郭先生还解释，中国和其他国家的建筑质量管理体系不一样。比如欧洲一些国家，执行的是“咨询公司”全权负责制：甲方，包括政府、单位、开发商找到“咨询公司”后，与“咨询公司”签订合同，由“咨询公司”负责施工、质量等一切问题。甲方的意思是，我不是专业的，都交给你来负责，到时我只要一个合格的产品。所以，“咨询公司”的权利很大，责任也很大，出了问题，要承担责任，所以他对施工、材料选择、验收，都严格按国际公认标准执行，质量上监管很严，而且不受甲方影响，这是国内监理公司做不到的。

　　即使如此，郭先生也认为，目前，房屋的质量问题必须引起有关部门和开发商的足够重视，因为一旦房价下跌，业主与开发商的矛盾都会集中到入住交房时，质量问题将成为一个矛盾的爆发点，如果质量保证不了，入住将成为开发商难过的一道“鬼门关”。（记者 李海霞）

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【 作者：张慧鑫  编辑： 】