楼市调控步步紧逼 房企粗放式经营模式或将终结

　　 随着房地产调控政策不断加码，房企的库存和资金压力日趋加大。在此间举行的２０１１博鳌房地产论坛上，与会专家和业内人士认为，房地产暴利时代已经结束，房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战，房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代。

　　调控不断加码　房地产暴利时代渐退

　　今年以来，在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。

　　国家统计局１８日发布的７月房价数据显示，与上月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有１４个，持平的城市有１７个。与６月份相比，７月份环比价格下降和持平的城市增加了５个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过１．０％，涨幅比６月份缩小的城市有１５个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。

　　二手住宅价格方面，与上月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有２２个，持平的城市有１２个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过１．０％。

　　正当房企在严格调控政策下转战二、三线城市、部分二、三线城市房价呈现上涨势头之时，住房和城乡建设部１７日公布了对各地列入新增限购城市名单的５项建议标准，限购令“扩编”箭在弦上，房企等待楼市调控政策松动的愿望随之破灭。中国房地产业协会副会长朱中一认为，２０１１年是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。

　　“中国的房地产市场正发生着巨大变化，如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风中，调控后就是置身于刺骨的寒风中了，而且这个寒风不是一年两年，不能太乐观。”高和投资董事长苏鑫说，５年前投资一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到１５％，调控后的年回报率不会超过５％。苏鑫认为，限制第三套房以上的按揭一定是长期的政策，因为政府意识到普通住宅的去投资化是未来政策的重要趋向。

　　阳光１００集团董事长易小迪认为，房价继续疯涨不可能再延续，除了限购、限价的调控手段，保障房、房产税这些长期调控手段可能会长期存在，住宅市场将呈现“两分天下”的格局，房产税如果在全国铺开，也将对房地产市场造成重大影响。

　　库存压力持续增大　资金链日益绷紧

　　随着房地产调控的进一步深入和政策的进一步细化，多个城市和房企的库存量大幅攀升，同时销售量萎缩和融资成本上升导致房企资金链条日益紧绷。

　　截至８月１７日，沪深两市１２２家房地产上市公司中，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年报。据ＷＩＮＤ资讯统计数据显示，３８家上市房企期末存货从去年同期的２６０２．２４亿元大幅增加至今年中期的３７６２．０６亿元，同比增长４４．５７％。而从已公布７月销售数据的１４家上市房企销售情况来看，有９家上市房企销售业绩环比出现下跌。而对于小型上市房企而言，宏观调控将使其资金链更加紧绷，多家小型上市房企上半年均出现经营性亏损。

　　流动性日益收紧，房地产信贷政策导致房企融资渠道收窄，融资成本不断上升。前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢认为，目前大部分房地产企业都面临资金压力，要么降价获取资金，要么去资本市场进行成本较高的融资。

　　以海南为例，当前海南省待售商品房４５０万平方米，在建商品房２８００多万平方米，报建项目还有１２００万平方米，总共近４５００万平方米，而海南去年上半年月均销售面积为８０．０３万平方米，今年上半年月均销售面积大约为７２．３万平方米。海南省住房和城乡建设厅有关负责人表示，产销之间的这种反差提醒我们，房地产发展规模一定要摸清存量底数、把握市场需求、有效搞好促销和风险控制。

　　部分与会专家认为，随着调控政策深入和细化，下半年房企库存压力进一步上升，买方市场很可能到来，再加上房企资金持续受到压力，房企可能将推盘降价回笼资金。

　　深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松说，即使限购令不“扩编”，目前房地产市场也已进入存货积压周期，下半年市场的积压就会带来价格调整。

　　经营盈利模式遭遇挑战　房地产业亟待转型

　　随着房企库存和资金的压力不断增大，房企传统的粗放式经营和盈利模式遭遇挑战，房地产业亟待转型。

　　北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝说，过去简单地拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的模式已经不存在了。房企现在首先要降低发展速度，做好手中的住宅产品，同时适当开发综合性商业项目。

　　“住宅市场将走向微利时代，不再是产生暴利的产品，房企必须创新产品、提高品质，才可能获得利润。”易小迪说，严厉的调控加速了中国城市化往二、三线城市的转移，城市化热点已经不在沿海大中城市或一线城市，房企来源于投资升值的盈利模式将会受到很大挑战，通过地价的上升推动房价上升的周期面临转变，与之相适应的粗放式经营盈利模式将结束。

　　苏鑫认为，此次房地产调控必然导致两个趋势，一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场，二是普通住宅的去投资化。房地产融资将从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资，房地产投资将告别“炒房”时代进入理性投资时代。商业地产和非限购的三线城市住宅将成为资金追逐的下一轮热点。

　　朱中一说，今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须重视这个问题，否则将面临淘汰的危险。他认为房地产业亟待转型，应调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理。（记者王晖余、王存福）