二三线城市限购预期追问楼市调控平衡点

　　调控政策的平衡点究竟在哪里

　　在陈国强看来，限购是阶段性的措施，不应该制度化。当前房价高位运行，才会导致限购这样权宜性的措施出台。限购不是一个单项政策，要与保障房政策配合使用。

　　“也就是说，政府在处理高房价问题上要加减法并用。”陈国强说，一方面，先用限购措施把一部分需求冻结，另一方面，通过加速保障房建设，增加供应量，来缓解供求矛盾。如果说住宅市场供求矛盾得不到缓解，限购措施很有可能在全国范围内铺开。

　　陈国强告诉记者，现在能看到的是，对付投资性需求，限购已经是基本的方法。

　　不过，事情总是有两面性。当限购冻结了一部分投资性需求的时候，房地产市场的开发建设也开始放缓。

　　根据链家地产市场研究部统计，今年前7个月，全国土地流标353块，比去年同期增长242%。前7个月，全国住宅土地流标前十城市中包括沈阳、济南、大连、北京、成都等城市，其中8个为已限购城市。

　　这其中，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。 链家地产首席分析师张月认为，今年以来，全国土地流标趋势非常明显，尤其是“限购”城市，调控压力迫使开发商拿地更谨慎。

　　按照中国不动产研究中心的统计分析，今年上半年，杭州的楼市就已经不再仅仅是低成交量的问题，还出现了低土地出让金的情况。今年上半年，杭州市楼市成交量创3年来新低。上半年，土地出让总额不足80亿元，是最近5年来的最低纪录。

　　不仅仅出现在杭州一个城市。在北京，今年上半年共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。

　　在楼盘的供应上也出现了减少的迹象。相比6月，北京7月商品房供应量减少了近七成。此前预计7月入市项目应有40个，但当月取得预售许可证的商品房期房住宅(不含保障房)项目仅16个，提供住宅套数为4292套，供应量创造了最近4个月的新低。

　　不难想象，随着限购的扩大化，开发商拿地、建设的热情会随之下降，那么未来楼市的供应量会不会出现问题？

　　“这确实是调控的悖论。”陈国强告诉记者，如果压制需求的时间过长，一定会影响土地市场，继而波及地方财政，而地方财政的减少将会影响到保障房的建设。这样一来，楼市供求的矛盾就无法得到有效的缓解。

　　那么，调控政策的平衡点究竟在哪里？

　　在陈国强看来，要把握这个平衡点就需要详尽、可靠的数据。目前相关部门手中有大量的数据，但这个数据的准确程度、可靠程度就不得而知了。从数据上看，地方政府确实是在增加住宅用地的量，在加大供应上努力，但效果如何，现在还看不到。

　　从北京、上海等城市的限购实施效果来看，已经有业内人士对这一政策是否带来供求的新矛盾表示担忧。

　　“以北京的经验看，政策的力度过大了。”胡景晖说，在北京市，对是否保持这么高的购房门槛，已经有了新的讨论。有意见认为，可以做一些调整，比如推行绿卡制度，不再对个税、社保年限作那么高的要求。(记者 李松涛)