房地产行业转型：紧跟城市化快车

　　天津市主城区和滨海新区之间的区位，300万平方米的体量，聚集着住宅、商业、教育等多种城市功能的业态组合，富力、合景泰富、雅乐居、世茂四家香港上市房地产巨头各占25%股份联手开发的操盘模式——— 种种特质集于一身，令“津南新城”项目备受关注。7月26日，在其主办的以“城市化与区域经济发展”为主题的论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国房地产住宅研究会副会长顾云昌、首创置业董事长刘晓光、华远集团董事长任志强等地产界名人云集，共同探讨了当前调控背景下房地产行业转型之路。

　　—城市化—让“城”与“市”共生共荣

　　首创置业董事长刘晓光回忆说，16年前他曾与同行来到天津考察投资环境，站在天津电视台的顶端数塔吊，全天津市一共18-22个塔吊，而当时的北京市有2400个塔吊。“天津曾是那样一个发展状态，而16年过去了，现在的天津漂亮建筑林立，大都市架构已经完成”，他感慨地说，“历史的变化如此迅速”。

　　促使历史发生迅速转变的内驱动力在于我国正在加速进行的城市化。在城市日新月异的同时，人们对城市化本身的认识也在不断更新和加深。顾云昌阐述了城市的理念，应是“城”与“市”的有机结合。他说，古时没有城市的概念，筑城墙是为了安全。而人住在城墙里面，除了生产的空间，还必须有生活的空间，有买东西的地方，于是在十字街头形成市场，这就是城市的原始雏形。“奇怪的是我们现在很多地方出现了城和市的分离：一个地方叫新城，用来居住，一个地方叫开发区，用来生产。结果造成许多人一大早跑到开发区上班，晚上又跑回城里睡觉，形成交通拥堵。”顾云昌说，城市化应该是解决如何让人们生产和生活更便利的问题，而目前许多地方建设了空旷的经济技术开发区，却缺乏居住的氛围，就业和生活没能很好地融合，这种模式值得反思。

　　“国家在对拉动经济的三驾马车进行调整，由投资拉动到内需型发展。行业应该思考，如何把城市化建设和城市的发展更紧密地联系起来，更注重城市化的内涵，而不是仅仅停留在营造商品。”聂梅生说，房地产的角色是重新定位的时候了，从对经济的拉动到更好地承载，也就是与城市服务业和新兴产业的发展融合共生。

　　在飞速发展的城市化进程当中，如何让“城”与“市”共生共荣，让城市的布局更科学和人性化，应该引起规划者和建造者的重视。

　　—地产行业—

　　“黄金十年”已远，“白银十年”可期

　　房改和城市化催生了房地产行业过去的“黄金十年”，而行业的暴利导致市场过热，沉淀了各种畸形发展的弊端。聂梅生认为，随着调控进入深水区，市场逐渐进入纠结，房地产行业面临着重新定位，地产企业也将迎来重新整合。

　　顾云昌将目前中国房地产市场的背景总结为“三个两”：一是“两化”，城市化和工业化；二是“两调”，经济结构调整和楼市调控；三是“两型”，资源节约型和环境友好型。把这“三个两”弄明白，今天的房地产行业也就明白未来该怎么做了。

　　“如果过去十年是房地产的‘黄金时代’，那么今后的十年就是‘白银时代’”，顾云昌说，利润降低要求行业提高管理和服务水平，创新开发模式，用更好的产品来满足市场需求，同时创新拓宽融资渠道。“未来仍然具有很大的发展空间，谁能够经得住考验，谁才能够立于不败之地。”

　　刘晓光对此表示认同，“调控背景之下，保障房增多，资金控制趋于严格，将来可能导致行业的利润率越来越低，最后趋于平缓，企业不能再指望着靠暴利之下的粗放式管理存活，卖完就跑是不行的，必须及时转型，致力于能力的提升和薄利多销。”

　　津南新城四家巨头强强联合的开发模式得到了与会房地产界人士的肯定。天津富力地产开发有限公司董事长谢强说，在目前的形势之下，一块成规模的土地单靠一家地产商的实力很难拿到。几家企业联手、融合各家开发优势的模式，在今后将越来越多地出现。刘晓光表示，在调控背景放大了房地产企业的风险压力的情况下，津南新城项目的操作方式尤其启发中小型企业走资源联合的道路。