京沪穗深楼市全线回暖 开发商逆势提价或引发后续调控

　 　现状

　　上市房企资金饥渴

　　刚刚过去的8月份见证了成交量的大幅回升。第一创业证券研究所的数据显示，8月份，在一线城市中，上 海 成 交1 7 1 1 9套 ， 环 比 增长15%；北京成交9211套，环比增长32%；深圳成交3010套，环比增长77%。在二线城市中，南京、杭州、天津、武汉和重庆8月份的成交量环比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

　　以万科为例，万科8月实现销售面 积9 1 .5万 平 方 米 ， 销 售 金 额119 .9亿元，同比大涨84 .85%和148 .76%，环比上涨20 .71%和42.06%，单月销售面积和金额双双创下了历史新高。2010年1至8月份，万科累计实现销售面积487 .5万平方米，销售金额572 .1亿元。销 售 均 价 方 面 ， 当 月 销 售 均 较 为13103 .83元/平方米，环比上涨17.69%，同比增长34.57%。分析人士指出，成交量骤然放大，主要源于压抑已久的刚性需求的爆发和各家地产公司的集体释放库存。

　　在销售出现井喷的同时，房地产公司拿地的脚步也丝毫没有放慢。以万科为例，8月份万科共获得13个项目，新增权益建筑面积为302.33万平方米；1至8月份万科新增权益建筑面积达到了1792 .10万平方米，已是2009年全年的1 .44倍。不过，尽管成交量出现回升，但在刚刚公布的地产公司半年报中，开发商资金链趋紧已经十分明显。

　　东兴证券研究显示，截止2010年月，按申万分类的135家房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6 .02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　上市地产公司在现金流的紧张程度上更为明显。WIN D统计显示，按照申万一级行业分类的135家上市房企中，2010年上半年经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元。

　　截至报告期末，135家上市地产公司现金及现金等价物净增加额为-4 7 .7 7亿 元 ， 而 去 年 同 期 则 为548 .30亿元。此外，截至报告期末，上市地产公司的存货整体高达7753.80亿元。地产公司的资金饥渴程度可见一斑。东兴证券房地产行业分析师郑闵钢预计，四季度房地产开发企业的资金将明显趋紧，一方面将迫使企业加大促销力度；另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望；接下来的四个月，商品房销售活跃度加大，销售价格波动也将加大。

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