【深度】最大别墅区成空城调查

　　在2005年购入第二期熙园的业主杨建开始向房管局投诉，称买房五年了仍没拿到房产证。“据说开发商把土地抵押出去贷款了。”另一个业主王婷毫不掩饰她的失望情绪：京津新城的路灯大部分都坏了，晚上整个社区空荡荡的，她觉得特别不安全。“一出门一个来回就要交高速费100元，可装修好了，不住又很可惜。”

　　制造这一切的合生创展日子更不好过。

　　在2004年“8.31”协议出让土地大限过后，协议拿地被明令禁止，尽管与宝坻区政府有协议在先，但合生创展内部人士透露，最初协议的25000亩土地还有近一半未履行手续，土地证至今没有取得。

　　“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右，这意味着我们的土地无法大面积转正，只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后，新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”上述合生创展高管指出。

　　城市分裂症

　　似乎直到此时，政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意，却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌，赌京津一体化如同珠三角一般真正实现，到那时他们的新城将是北京的郊区。

　　然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力，每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘；但环渤海地区所有资源都围绕着京津，环京津地区没有成为大城市辐射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。

　　但地产商们试图挑战这一格局。合生.京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后，能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛？在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里，“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到 那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，颜语的想法更简单，“我要把迪拜搬到星耀五洲。”颜语曾多次向《环球企业家》表示。

　　从京津新城往北60公里的蓟县，方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中，一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起，他们声称要在这里开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地，并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居；而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽，建筑面积300万平米的天津富力津南新城正在缓慢启动，天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品？

　　包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。他们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起 在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县，正在形成一座座新城，与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片，共同构成宏大的城市群。

　　更多的“城”正在规划和建设中：天津已经明确规划的11个重点开发城镇，大部分已被地产商们占领。他们将地产开发与区域功能定位结合起来，计划以旅游、休闲、文化产业等配套，带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们，无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。

　　天津国民投资有限公司总经理侯昱伟指出，随着近两年天津各区县造城运动的兴起，同类产品将越来越多，这些超级大盘不得不面临一个供过于求的市场。“买房送蓝印户口一度是这些大盘的最大卖点。但我预计未来两年天津远郊市场上将有超过3万套别墅，而天津一年才卖出几千套别墅。”金地集团天津总裁助理李告诉《环球企业家》。

　　据《环球企业家》了解，仅天津蓟县恒大金碧天下、盘龙谷，宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲五个造城项目，总供应别墅面积即达2370万平米，而2009年天津楼市商品房销售面积创造了历史，也仅1320万平米。

　　“在北京的巨大阴影中被骤然推到了聚光灯下，天津短暂的晕眩很正常，不少地方政府以为请几家南方擅长造城的开发商就能完成城市运营。这太简单了。”已是高策顾问有限公司董事长的李国平也开始反思这轮造城运动。

　　作为远郊大盘的土地提供方，天津各区县政府是“空城”的始作俑者，他们不仅在“8.31”大限前大量协议出让土地，甚至在2007年土地自主权被收归天津市前，也突击大量卖地。

　　天津市曾尝试来解开京津卧城的死结。据接近天津市国土局的知情人士向《环球企业家》透露，天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城，提升其人气，但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套，他一开口就要求再低价补偿18000亩土地，结果双方不欢而散。

　　无论如何，没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源，不仅无助于改变城市分裂症，还将加剧这种“癌变”，使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民，相对于越来越高的房价，他们的购买力会更低；一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带，还有如空气一般的城市化美好愿景，“最终结果就是新城开发将慢下来，甚至停顿。”前天津万科总经理郭钧向《环球企业家》指出。

　　尽管如此，在京津新城管委会官员眼里，未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过，管委会的宣传牌显示，将来天津新城面积将达258平方公里 这将是目前规模的5倍多。

　　现实的苦涩只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城，标志性建筑是凯悦大酒店。这拥有着700多个房间欧洲古典城堡风格的五星级酒店，开业三年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌(即使在旺季入住率也不超过15%)。开业一年后，凯悦有一半的服务员被辞退。由于疏于维护，酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧，裸露的雕饰品锈迹斑斑。

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