郑州首次无偿收回闲置土地调查 每亩1.8万元闲了15年(图)

漫画/王伟宾

    事实上，囤地现象并非郑州独有。国土资源部门数据显示，目前全国闲置土地的房地产用地约1万公顷。

　　无疑，囤地的巨额经济利益是不少开发商对此乐此不疲的主要原因之一，更成了高房价的主要推手。

　　尽管国家屡次出台土地调控政策，国土资源部甚至在本月初出台了意在打击囤地的“19条新政”，但专家认为，能否抑制囤地行为，地方执行力仍是关键。

　　■ 现状

　　房地产用地全国闲置1万公顷

　　“增加土地面积不等于增加建筑面积。房荒依旧，供应不足，惹高房价。因为土地供应虽在增加，但无法避免开发商拍地到手后，捂地不盖楼，这就是囤地了。”顾云昌带队的民间组织——中国房地产测评中心，最近发布2009年末企业土地储备排行榜单，其中恒大地产土地储备5000万平方米，碧桂园是4150万平方米，分列前两名。 

　　而同时发布的2009年企业新增土地建筑面积排行榜中，商报记者发现，总储备最多的恒大地产未进入前十名，储备第二的碧桂园只列新增建筑面积的第八名。“他们买地多盖楼少。”经过仔细计算，一名新浪网友发现。

　　对于这种行为，国家也是想尽办法进行抑制。2009年12月24日，国土资源部挂牌督办18宗房地产开发闲置土地，涉及北京、上海、浙江、山东等9省区。

　　2010年1月8日，国土资源部继续“晾晒”7宗闲置土地，令人诧异的是：晒太阳的土地竟是不同时期的“地王”。华润置地、保利地产等“大户地主”名列其中。

　　经济学家大卫·李嘉图的一个著名论断：不存在自然意义上的资源稀缺。这条观点，形象总结了此类地荒现象。

　　所谓的“闲置房地产用地”，就是从某些房地产企业的土地储备中诞生的。

　　据国土资源部不完全统计，目前全国闲置土地的房地产用地约1万公顷。

　　在土地市场上，众多“囤地”房地产企业仍然在积极抢地。

　　■ 分析

　　也有开发商是“被囤地”

　　“郑州市场高层建筑，成本一千多元一平方，多层八百元一平方，而地价是建筑成本的多倍，如何降低成本？只能从地上想办法。”郑州一位房地产业内人士如此表示。

　　中国房地产商会联盟副主席赵进京则认为，没有地的房企是巧妇难为无米之炊。尤其上市企业因其本身的运作特性，需要每年有新的楼盘投入建设，新的土地纳入发展规划。所以上市房地产公司对土地储备情有独钟。

　　他说，“目前，和一些资本主义国家比，我们的土地是国有的，开发商买的是70年土地使用权，土地稍显稀缺，所以储备土地就像从前的农民储备萝卜白菜过冬天，多买地，怕冬天买不到了。”纵观国内的地价变动，只增不减价成为时局，有实力的房企注重土地储备，以求降低成本。

　　“照这样推断，他们的萝卜白菜如果过量收集，恐怕不只能应付一个冬天，而是十年二十年的冬天，他们是想当蔬菜商吧。”面对这个观点，一位网友质问道。

　　赵进京表示，土地储备中的地块逐渐变成闲置土地，有几个原因，比如，“某些公司接地后，惧怕市场低迷，利润过低甚至赔本，于是坐观其变，但放置的时间越长，在资金人力上要面对更大的困难，逐渐丧失开发实力，最终荒了地。”

　　对这种现象，郑州尚地地产顾问公司总经理张尚认为，“政府土地出让价格过高，使开发商无法在当前楼价中取得最大化利润，遂使他们放缓开工日期，待新的楼价标准出现后，即房价上涨后，才愿开工。”

　　在地产行业媒介工作的郑先生介绍，还有一种“被动囤地”公司，涉及政府规划问题无法动工。原来郑州有一块地，政府卖给B公司，之后政府规划意欲使用这块地修立交桥，要给B另换一块地，但B不同意，协商时间可能持续一两年。

　　而另一名业内人士则分析说，房地产商分两种，一种是纯粹的地产商，一种是房地产商，后者既囤地又盖楼，前者则纯粹做土地倒卖的营生，他们几乎不盖楼，只转让土地。这才是“囤地”性质的房地产企业，也是造成大面积闲置土地的祸首。

　　■ 利益

　　如果几年前囤点地，现在能翻10倍

　　2009年底，郑州市国土资源局出让位于郑州农科路南附近一块地，面积68.54亩，被鑫苑(中国)置业有限公司以总价47322万元拿下，每亩地拍出690.43万元。就在此地附近，农科路北、文博路东西两侧，一块131亩的纯住宅地块在2009年初，河南英地置业有限公司以起始价40053万元拿下，每亩地价约304万元。

　　从年初到年末，在郑州近乎同样位置地块，每亩均价从304万元升至690.43万元。

　　业内人士透露，“郑州的地价自2005年猛涨，之前基本上在100万以内（每亩），所以当时廉价买的地如果空置不盖，放到今天转手最多可赚十倍。在近年高调出台土地政策之前，政府只对此类延期开发的闲置用地征收少量的土地控制税罚款，某些公司宁可被罚，也不动工。因为土地增值差价利润更高。”

　　上海一家房地产公司，囤地达9年，获利40亿元，其耐心与毅力可见一斑。SOHO中国总裁潘石屹举例比较，几年前，两家开发商同时拿下同一地段两块土地，一家开发商建了房子，卖出房子后发现没赚多少钱；另一家开发商囤着地，什么都不做，最后把土地卖给别人，赚的钱是第一家开发商的几倍，“如此循环往复，在房地产界，少圈地的反而成了另类”。 

　　他直指上市公司囤地现象惊人，认为以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。所以，在房地产业中，“养鸡的不如倒蛋的”，盖房的不如囤地的。土地增值利益是导致囤地现象出现的根本原因。

　　■ 前景

　　地方执行力是土地新规之本

　　大额土地的囤积，让开发商赚足了银子，却留下老百姓在高房价里苦苦挣扎。

　　来自民间的力量不断向政府施压，要求抑制房价，但政府知道，根本仍在土地。

　　自2009年5月，国土部和工商总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，首次约定了建设项目的开工时间、竣工时间。这些规定的出现，从土地关头，抵制投机，防范风险，实施了对房价调控的土地政策。

　　而对土地政策能否取得实效，潘石屹曾在博客中表示担心，“政策的执行难点在地方政府方面。如果由地方政府执行，标准如何确定？比如从什么时间开始计算囤地，是从颁布土地证的时间算起，还是从其他时间算起？如果开发商有1000亩土地，只开发了10亩，其余的990亩算不算闲置，这些细节需要量化。”

　　此次，在国土部19条新规中，已将细节量化：土地出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。

　　规定上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

　　并将从四月起，实施住房用地开发利用申报制度，对土地利用及时进行监控。

　　■ 手记

　　多次采访未能讨来囤地名单

　　认定了23宗闲置土地，但未透露这些“地主信息”。

　　对于首次对闲置土地实施收回的郑州来说，我认为这是新闻的关键所在。

　　新闻发布会当日，记者的同事就试图拿到这些名单，但遭到拒绝。

　　事实上，在听到同事说有关部门不愿透露具体信息的时候，我多少还有些窃喜：总算有了一些挑战。

　　但我过高地估计了自己，也过低地估计了有关部门守口如瓶的决心，前前后后10余次的采访和约请，还是未能拿到那份“十分机密的名单”。

　　拿囤地开刀，意在剑指高房价。本来是值得鼓掌欢呼、大快人心的举动，缘何就如此这般遮遮掩掩，为何不能向公众交账？

　　百思不得其解。

（ 作者： 见习记者 马静 编辑： ）