房东该如何正确应对?

来源: 中国经济网   2010年09月12日 09:57   
   
    随着二手房租赁的活跃,出租人与承租人的摩擦日益凸现。其中,承租人拖欠房租是引发纠纷的一项重要因素。通常出租人采取解除租赁合同,收回房屋。但要正确地行使这项权利,出租人就必须注意:行使解除权的方式和诉讼请求的内容。
    一、行使解除权的方式。依照我国《合同法》的规定,出租人行使解除权有两种方式:一种是通知解除,即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下,出租人可以直接通知承租人解除合同;另
    一种是催告解除,即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下,出
    租人要先对承租人进行催告,敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租,出租人才可通知承租人解除租赁合同。
    实践中,《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”,由于《合同法》并未对此作出具体规定,不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的,但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金,出租人未经催告即宣布解除合同,要求承租人搬出;承租人不服,向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约,出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定,很可能因此而由守约方变为违约方。
    对此,笔者推荐两种做法:1.在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定,如承租人两个月未缴纳房租,承租人即可解除合同。2.在缺乏明确的约定,出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下,出租人应避免采取通知解除,而选择催告解除,这样能为出租人正确行使权利提供保障。
    二、诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下,出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当,反而可能给自身带来麻烦。
    实践中,主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同,而未要求承租人搬出租赁房屋,法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决,对于承租人应否搬出的问题则不作处理,而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后,如承租人拒绝搬出,则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼,要求承租人搬迁。

 

责任编辑:任中敏