以房养房划算吗？

    目前省城“以房养房”的市民越来越多。所谓“以房养房”，有两种情况，一种是出租旧房，用所得租金支付购置新房的银行贷款本息；一种是投资性购房，用所得的租金还银行贷款。不少市民买一套新房自住，再将原来的旧房或选购一套租价高、升值潜力大的二手房出租，用每月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。这种“以房养房”的理财方式，在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，是否可取呢？
    长线投资依然看好，有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将保持平稳，在目前情况下，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。在省直机关上班的黄女士说，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。前不久，她趁手头有9万元闲钱，又在银行贷款6万元，选购了一套建筑面积为87.7平方米的新房住，将旧房出租，每月收租金520元。用于新房的6万元贷款，还款期为10年，每月需还银行本息620元，黄女士利用房屋租金还贷，每月只需从工资里支付100元就可以了，这样舒舒服服住新房，轻轻松松还贷款，10年后，不仅房贷还清了，旧房依然是本人的。黄女士这样算了一笔账，楼房的使用寿命一般为50年以上，这处旧房自己住了10年，再出租10年，还有30年的使用寿命，既可继续出租，又可出售，到那时，房价也不会比现在低，因为随着经济的发展，人均收入将不断提高，房价也将随之上升。
    回报率高于银行存款对拥有一套以上房产者而言，“以房养房”是如何“理房”的问题。对全额付款来说，按目前一般住宅平均回报率算，还是高于银行存款，这样的“以房养房”几乎无风险可言，远比实业经营和炒股轻松和安全。从西宁市目前的房产市场行情看，一套60平方米的旧房，即便是好地段，出售价在9万元左右，如果将这9万元全部存入银行，10年的利息（扣除利息税后）最多2万元。但若将这套旧房出租10年，每月租金500元，10年收租金6万元，到那时房子还可出售不少于7万元的房款，因此，“以房养房”回报率高于银行存款。
    有人认为，正常情况下，租金收入＋家庭其他收入（如工资、存款利息等）应大于还贷额＋家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。
    “以房养房”也有风险，既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。一位房产从业人员认为，房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。司成秀