新闻深读：房屋租赁市场隐患多多亟待规范

核心提示：房屋租赁市场由于租赁人员复杂，牵扯到社会稳定问题，现在房屋租赁已成为各地政府关注的一个大问题，建设部正在修订新的《房屋租赁管理办法》。

    那么，郑州市房屋租赁市场情况如何？存在哪些问题？应该怎样解决？

    房屋租赁市场渐成气候

    《郑州市城市房屋租赁管理条例》规定4种行为为房屋租赁：将房屋内的场地或设施、设备有偿提供给他人就地使用的；以联营、入股等名义提供房屋供他人使用，只获固定收益，不负责盈亏的；以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的；以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。

    房屋租赁按出租用途来分，可分为住宅租赁和非住宅租赁；按产权类型来分，分为单位房屋租赁和私有房屋租赁。住宅租赁可分为“城中村”房屋租赁和私有房屋租赁等，非住宅租赁又可划分为商铺租赁、柜台租赁、批发市场店铺租赁、写字楼租赁等。

    据市房产租赁市场管理处去年底的不完全统计，住宅方面，我市有40186户的143772间、3788284平方米房屋出租；非住宅方面，我市有9565户19485间、913374平方米出租，这个数字每天都在发生变化。

    我市政府方面从事房屋租赁管理的单位只有市房产租赁市场管理处，从市里到各个区，从业人员目前只有200人左右。而我市从事房屋租赁的中介机构有273家，开设的门店有400个左右，从业人员大概有4000人左右，这还不包括一些黑店。

    房屋租赁问题多多

    住宅租赁以“城中村”为代表的房屋租赁形式表现十分突出，存在问题最多的也是“城中村”。由于缺乏规范的管理，“城中村”私人房屋租赁经常发生纠纷，尤其是承租人员复杂，治安问题十分突出。

    我市每年的流动人口在100万左右，这些人为房屋租赁提供了巨大的市场。看到这么大的市场，“城中村”的农民利用自有的宅基地建起大量住房，出租给进城打工的、外来经商的、刚刚参加工作的大学生、收废品的、中低收入家庭或在校大学生，从客观上讲缓解了在城市快速发展过程中流动人口的居住压力。但由于缺乏有效的管理，房屋租赁市场给社会带来了许多不安定因素，严重影响了社会治安。

    在经济利益驱使下，一些房主将危房出租，或者将房屋不断加高出租，今年发生在黑庄房屋倒塌的事件就是一个最典型的例子。

    为了管理流动人口，1999年至2002年，我市实行了流动人口综合管理体制，效果还是不错。自从2002年3月国家统一取消了暂住人口管理性收费后，市、区两级流动人口管理办公室和基层流动人口管理服务站名存实亡，流动人口失控漏管现象普遍存在。加上房屋租赁管理不规范，“城中村”流动人口作案现象猛然上升。

    据市公安局去年12月7日统计，我市查获的治安、刑事案件中，85％发生在流动人口积聚区的“城中村”，85％为“城中村”居住流动人口作案，85％受害人是租房人员。去年9月19日发生在金水区杀1人的案件，犯罪嫌疑人就是流动人口；去年11月20日，发生在管城区3人被杀的案件，7名犯罪嫌疑人也是流动人口；还是金水区，去年12月3日流动人员杀害了1人。

    另外，很多黑诊所、黑作坊、传销、制假贩假窝点和卖淫嫖娼窝点也都在“城中村”，“城中村”成了个别外来人祸害城市人的据点。这给计划生育、工商、税务、卫生、公安等职能部门的管理工作带来很大困难和压力。

    管理存在4大问题

    由于房屋租赁市场管理不规范，致使房屋租赁市场存在一些问题，市房屋租赁管理处处长韩振兴总结了以下4个方面。

    1.价格具有盲目性：由于中介机构、个人、单位各自独立经营，租赁形式单一，管理粗放，形不成规模，租赁价格难以把握，租赁收益无法保证。有的经营者为获得高额回报，把租赁价格定得偏高，导致房屋长期空租，收益反而减少；有的以偏低的价格与承租方签订长期租赁合同，导致房屋不能随行就市；一些不了解情况的租房者，以高价和房主签订了租赁合同。总之，由于没有房屋租赁指导价格，造成房主或者租房者吃亏上当的情况时有发生。

    2.协议（合同）条款欠缺，经常引发纠纷：在实际生活中，人们租赁房屋时没有书面合同，这难免在租赁过程中发生纠纷。例如我市的陈先生，去年8月16日把房屋租给了乙方，乙方交了1年的钱，他们双方签订的合同内容是：乙方租甲方门面房2间，后面2间，租期5年，每年共计房租4500元，房租每年一次交清；在乙方租期内，甲方不得以任何理由让乙方停业或搬走，否则协商或交法律部门裁定；双方应遵守公平合理的原则，处理好各项事宜。结果乙方私自把他的房屋改造了，今年他不让乙方用房，要解除合同，乙方不同意。

    3.导致税收流失：由于相关法规不配套，执法力度受限，在管理过程中，主动登记备案率不高，导致大量房地产租赁税费流失和流动人口数据掌握不全。今年前6个月，我市单位应管理户数是6408户，但向市房产租赁管理处交费登记备案的户数只有4270户，私有房屋就更不用说了。我市《城市房屋租赁管理条例》第二十三条规定：“出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的专用发票。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。”可在实际中，没有人监督执行，几乎没有见开具票据的，造成税收大量流失。

    4.管理难：我市虽然成立了房产租赁市场管理处，但实际管理房产租赁市场的部门涉及公安、工商、税务、房地产等部门，管理效率也不高。而作为房产管理局，只注重对租赁合同的登记备案，对流动人口的其他相关信息掌握不多。由于缺乏从上到下的协调管理机制，我市134个“城中村”的私房同意房产租赁处管理的只有3万多户。也由于没有公安、税务等执法部门的配合，很多沿街门面房、自由市场都游离于租赁管理之外。

    外地经验值得汲取

    据了解，全国在房屋租赁市场管理方面做得最好的是深圳、广州、东莞。

    深圳市先后成立了房屋租赁管理办公室和出租屋综合管理办公室，成立市、区、街道、社区出租屋综合管理机构，并建立计算机信息管理系统，实行出租屋和外来人口科学化、规范化管理。该系统包括出租屋和暂住人口两个方面，按照房户合一、以房查人的办法进行登录，租房者的身份证号码、学历、职业等等信息都进行登记，不仅可以统计汇总，而且能对录入的暂住人员信息进行比对查询，可直接为公安部门提供网上追逃服务。公安部门利用这一系统，已查获在逃犯罪嫌疑人191人，其中命案18人。

    东莞、广州的经验同样也是采取这种以房管人的管理模式，达到了“村不漏幢，幢不漏户，户不漏人，人不漏项”，使流动的人口定格在房屋坐落的坐标之中。据深圳、东莞统计，通过这样的房屋租赁管理，全市治安状况明显好转，深圳去年7~10月份比2004年同期案件下降了56.7％，其中治安状况较差的宝安区下降了67％。

    他山之石可以攻玉。学习和借鉴以上城市的先进经验，是我市管理好房屋租赁和管理好流动人口的有效办法，我们不妨采取“拿来主义”。

    当然，要做到依法管理，就必须有法可依。虽然我市近几年相继出台了《郑州市房屋租赁管理办法》和《郑州市房屋租赁管理条例》，基本的法律框架已经构成，但在一些可操作性的问题上和有关部门的配合问题上还需要再出台一些具体的文件和政策，进而使房屋租赁市场管理法律化、明确化。   

（ 作者： 记者 赵国锋 编辑： ）